??又一家内地房企奔赴香港上市。

??2月13日,德信中国控股有限公司在香港举行IPO新闻发布会,董事长胡一平现身。这位同样宣称自己出身农村的企业被人称为“非典型行家”,在地产和金融领域均有业务布局,现在他要带领自己的德信中国开启香港资本市场的征途。在他之前,中梁控股、正荣集团、弘阳地产等地产公司都在去年实现了香港上市。

??德信中国将于2月14日至2月19日公开招股,预期于2月26日在港交所主板上市。

??招股书显示,德信中国将发售5.32亿股股份,其中香港公开发售股份5320万股股份,国际发售股份4.78亿股股份,每股发售价3.25港元,拟筹资约2-3亿美元。

??德信中国的总部位于杭州,从城市布局来看,这是一家典型的深耕一省的区域性公司。德信中国土地储备总计为693.39万平方米,其中589.87万平方米位于浙江省,占比达85%。

??截至2018年11月30日,在德信中国107个处于不同开发阶段的物业项目中,28个位于杭州,26个位于温州,18个位于湖州,5个位于台州,5个位于舟山,5个位于衢州,4个位于宁波,4个位于金华,4个位于徐州及2个位于南京,其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。位于杭州与温州的项目占据了德信中国半数比例。

??与德信中国具有类似战略的是滨江集团(002244),同样深耕浙江一省。作为老牌本地房企,滨江集团擅长做高端产品,德信中国则专注中产阶层客户。建业集团在河南坚持省域化战略,他的布局网络更加密集、下沉。不过随着行业集中度的提高,深耕区域战略的地产公司正在拉大与头部房企的距离。

??德信中国需要应对政策变化带来的布局网络过于集中的风险,他们提出,未来发展策略为继续深耕浙江省,并将业务扩展至长三角及全国的主要城市。

??省外扩展战略增加了投资市场对这家“浙系”房企未来业绩增长空间的期待,但是过大比例和过深层次对同一区域的深耕,也是市场对公司能否适应全国市场的差异性最大的质疑点。

??截至2018年11月30日,德信中国在15个城市有74个正在开发中或持作未来开发的物业项目。集团的项目组合(包括合营企业及联营公司持有的项目)包括33个竣工项目,61个在建项目及13个持作未来开发项目。

??省外项目并不少,但普遍单个项目体量小,在耗费人力物力后依然无法通过类似某个大盘操作短期形成集团品牌口碑,因此德信中国走出浙江的计划第一步需要树立起市场对于企业自身的认可标签。

??在招股书中,高毛利率、高净利润可以说是德信中国过往业绩的公司标签。

??截至2015年、2016年、2017年、2018年9月30日,德信中国的毛利分別为人民币59.21亿元、人民币90.83亿元、人民币153.27亿元及人民币185.74亿元,毛利率分別为10 .4%、13 .0%、23 .4%及32 .4%。德信中国的毛利率、净利润率较高,德信中国给出的理由是杭州、温州房价走高带来的。

??重仓浙江市场的房企普遍拥有较高毛利水平,滨江集团2017年公司毛利率达到30.4%,不过将原因归纳为得益于房价的走高显然稍显偏颇。

??2017年9月30日至2018年9月30日,温州的平均售价每平方米人民币1.74万元小幅提升至每平方米人民币1.8万元,增长幅度并不显著。

??然而,房价走高并不必然带来高毛利率,因为地价高企与付款方式变化会挤压房企利润。一位上市房企高管人士表示,2017年房企业绩毛利率水平大致在30%上下,主要是2016-2017年市场火热、房价上涨过快所导致。但今年的年报反映的是2018年业绩,房企整体毛利率水平肯定是下降的。

??在一二线城市调控政策趋严的背景下,高于30%的毛利率意味着城市布局主要在三四线城市,这大致符合德信中国的城市布局特点。

??值得注意的是,在房住不炒的政策基调下,对德信中国过去一年利润增长贡献最大的温州,这个因为炒房团曾闻名全国的城市能否继续保持热度,在棚改贡献力度逐渐降低的情况下,三四线城市又是否能持续保持房价上涨。

??作为资金密集型行业,房地产行业公司对资金有着极大的渴求。近年来,随着政府采取了一系列措施以管理货币供应增长和信贷投放,力促“去杠杆”,一众在过往低调从事的房地产企业赶赴香港上市。香港资本市场对房地产企业向来估值不高,但急需拿到融资的房地产企业已经没有更好的选择。

??德信同样,截至2018年9月30日,一年内偿还的计息借款为58.06亿元,第二年偿还的为26.76亿元,二至五年内偿还的为20.79亿元,五年以上偿还的为1.37亿元。

??德信中国执行董事兼副总裁冯霞指出,截至2018年9月,公司的银行短期有息负债约13.06亿元,占总银行有息负债的45%。现金余额49.9亿元,现金余额非常充足。

??德信中国成为2019年第一家赴港上市的房企,在他前面,已经有数家同行做了同样的选择。他能脱颖而出吗?(来源:凤凰网房产)